మ్యూచువల్ ఫండ్స్ తరహాలోనే పనిచేసే ప్రత్యేక ఆర్థిక సాధనాలే ఈ REITs (Real Estate Investment Trusts), InvITs (Infrastructure Investment Trusts).
ఇవి పెట్టుబడిదారుల నుండి నిధులను సేకరించి, పెద్ద ఎత్తున ఆదాయాన్ని ఆర్జించే రియల్ ఎస్టేట్, ఇన్ఫ్రాస్ట్రక్చర్ ప్రాజెక్టులలో పెట్టుబడి పెడతాయి.
REITs (రీట్స్): ఇవి వాణిజ్య సముదాయాలు, పెద్ద ఐటీ పార్కులు, మాల్స్ లేదా అపార్ట్మెంట్ల వంటి రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టులను నిర్వహిస్తాయి. (ఉదాహరణకు: ఎంబసీ ఆఫీస్ పార్క్స్ REIT, బాగ్మనే ప్రైమ్ ఆఫీస్ REIT, నాలెడ్జ్ రియల్టీ ట్రస్ట్).
InvITs (ఇన్విట్స్): ఇవి రోడ్లు, జాతీయ రహదారులు, విద్యుత్ సరఫరా లైన్లు (ట్రాన్స్మిషన్ లైన్స్), గ్యాస్ పైప్లైన్లు లేదా టెలికాం టవర్ల వంటి దేశీయ మౌలిక వసతుల రంగాలలో పెట్టుబడి పెడతాయి. (ఉదాహరణకు: పవర్గ్రిడ్ ఇన్ఫ్రాస్ట్రక్చర్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ట్రస్ట్, IRB InvIT ఫండ్, ఇండియా గ్రిడ్ ట్రస్ట్).
ప్రస్తుతం సెబీ (SEBI) లో 6 REITs మరియు 28 InvITs రిజిస్టర్ అయి ఉన్నాయి.
REITs, InvITs మధ్య ముఖ్యమైన తేడాలు
| ఫీచర్ (Feature) | REITs (Real Estate) | InvITs (Infrastructure) |
|---|---|---|
| ఆస్తుల రకం (Underlying Assets) | కమర్షియల్ ఆఫీస్ పార్కులు, బిజినెస్ సెంటర్లు, రిటైల్ ప్రాపర్టీలు, మాల్స్. | రహదారులు, పవర్ గ్రిడ్లు, పునరుత్పాదక ఇంధన ప్రాజెక్టులు, వేర్హౌసింగ్, పైప్లైన్లు. |
| ఆదాయ మార్గం (Revenue) | ప్రధానంగా భవనాల అద్దెలు మరియు లీజింగ్ (కనీసం 51% ఆదాయం దీని నుంచే రావాలి). | టోల్ వసూళ్లు, వాడుక రుసుములు (Usage fees), ఒప్పంద ఛార్జీలు. |
| నిధుల కేటాయింపు (Asset Allocation) | కనీసం 80% నిధులను ఆదాయాన్నిచ్చే పూర్తి అయిన రియల్ ఎస్టేట్ ప్రాజెక్టుల్లోనే పెట్టాలి. | కనీసం 80% నిధులను ఆదాయాన్నిచ్చే పూర్తి అయిన ఇన్ఫ్రా ప్రాజెక్టుల్లోనే పెట్టాలి. |
| లిక్విడిటీ & వర్గీకరణ | దేశీయ మార్కెట్లో ఇవి 'ఈక్విటీ' సాధనాలుగా వర్గీకరించబడటం వల్ల మ్యూచువల్ ఫండ్స్ భాగస్వామ్యం, లిక్విడిటీ ఎక్కువ. | ఇవి 'హైబ్రిడ్' సాధనాలుగా వర్గీకరించబడటం వల్ల ఇన్వెస్టర్ బేస్ కొద్దిగా పరిమితంగా ఉండి, ట్రేడింగ్ వాల్యూమ్స్ తక్కువగా ఉండవచ్చు. |
| రిస్క్ ప్రొఫైల్ | బిల్డింగ్స్ ఆక్యుపెన్సీ రేటు, టెనెంట్ (అద్దెదారుల) నాణ్యత, రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ సైకిల్పై ఆధారపడి ఉంటుంది. | కాంట్రాక్ట్ గడువు (Concession life), రెగ్యులేటరీ మార్పులు, ఆపరేటింగ్ పనితీరుపై ఆధారపడి ఉంటుంది. |
| రిటర్న్స్ రకం (Returns) | అద్దెల పెరుగుదల వల్ల దీర్ఘకాలిక మూలధన వృద్ధి (Capital Appreciation), స్థిర ఆదాయాల సమ్మేళనం. | ఇవి సాధారణంగా ఎక్కువ కరెంట్ యీల్డ్ (Immediate Yield) ఇస్తాయి, కానీ ప్రాజెక్ట్ గడువు ముగిసే కొద్దీ ఆస్తుల వాల్యూ తగ్గే ఛాన్స్ ఉంటుంది. |
ఇవి ఎలా పనిచేస్తాయి?
స్పాన్సర్లు (Sponsors): మొదట స్పాన్సర్లు ఒక ట్రస్ట్ను ఏర్పాటు చేసి, తమ వద్ద ఉన్న ఆదాయాన్నిచ్చే ఆస్తులను దానికి బదిలీ చేస్తారు.
యూనిట్ల జారీ (Units Issue): ఆ ట్రస్ట్ పెట్టుబడిదారులకు 'యూనిట్లను' జారీ చేసి నిధులను సేకరిస్తుంది.
నిర్వహణ (Management): ఒక ప్రొఫెషనల్ మేనేజ్మెంట్ కంపెనీ ఈ ఆస్తులను పర్యవేక్షిస్తుండగా, పెట్టుబడిదారుల ప్రయోజనాలను రక్షించడానికి 'ట్రస్టీలు' బాధ్యత వహిస్తారు.
ఆదాయ పంపిణీ (Income Distribution): సేకరించిన అద్దెలు లేదా టోల్ వసూళ్ల నుండి వచ్చే నికర నగదు ప్రవాహాన్ని (NDCF) పెట్టుబడిదారులకు పంచుతారు.
నిబంధన: సెబీ నిబంధనల ప్రకారం, REITs, InvITs తమకు వచ్చే పన్ను పరిధిలోని ఆదాయంలో కనీసం 90% మొత్తాన్ని తప్పనిసరిగా డివిడెండ్లు లేదా వడ్డీ రూపంలో ప్రతి త్రైమాసికానికి (Quarterly) లేదా ఆరు నెలలకోసారి పెట్టుబడిదారులకు పంపిణీ చేయాలి.
కీలక ప్రయోజనాలు (Key Features)
తక్కువ పెట్టుబడి అవసరం: భారీ మొత్తంలో లక్షలు, కోట్లు అవసరం లేకుండా కేవలం ₹10,000 నుండి ₹15,000 తోనే ఈ పెద్ద పెద్ద ఆస్తులలో వాటా పొందవచ్చు.
సులభమైన క్రయవిక్రయాలు (Liquidity): ఇవి స్టాక్ ఎక్స్ఛేంజ్లలో (NSE/BSE) లిస్ట్ అయి ఉంటాయి కాబట్టి, డీమ్యాట్ ఖాతా ద్వారా ఎప్పుడైనా సులభంగా విక్రయించవచ్చు. భౌతిక ఆస్తుల తరహాలో ఇవి ఇల్-లిక్విడ్ కావు.
సురక్షితమైన నియంత్రణ: వీటిని సెబీ (SEBI) కఠినమైన నిబంధనలతో పర్యవేక్షిస్తుంది కాబట్టి డిస్క్లోజర్స్, పారదర్శకత ఎక్కువగా ఉంటుంది.
వైవిధ్యం (Diversification): ఒకే ప్రాపర్టీపై కాకుండా వేర్వేరు ఆస్తుల పోర్ట్ఫోలియోపై పెట్టుబడి పెట్టడం వల్ల నష్టభయం తగ్గుతుంది.
ఆదాయపు పన్ను నియమాలు (Taxation Rules)
ఇన్వెస్ట్మెంట్లను ఒక స్పెషల్ పర్పస్ వెహికల్ (SPV) ద్వారా రూట్ చేసినప్పుడు వీటిని పాస్-త్రూ (Pass-through) సంస్థలుగా పరిగణిస్తారు.
సాధారణ ఆదాయం: పెట్టుబడిదారుడికి వచ్చే డివిడెండ్, వడ్డీ, అద్దె ఆదాయం వారి వ్యక్తిగత ఆదాయపు పన్ను స్లాబ్ రేట్ల (Tax Slabs) ప్రకారం పన్ను పరిధిలోకి వస్తాయి.
షార్ట్ టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్స్ (STCG): కొనుగోలు చేసిన 12 నెలల లోపు మార్కెట్లో విక్రయిస్తే వచ్చే లాభాలపై 20% పన్ను పడుతుంది.
లాంగ్ టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్స్ (LTCG): 12 నెలల తర్వాత విక్రయిస్తే వచ్చే లాభాలపై 12.5% పన్ను వర్తిస్తుంది (ఒక ఆర్థిక సంవత్సరంలో ₹1.25 లక్షల వరకు లాభాలపై మినహాయింపు ఉంటుంది).
పెట్టుబడి పెట్టే ముందు పరిశీలించాల్సిన ముఖ్యాంశాలు
టోటల్ రిటర్న్స్ (Total Return): కేవలం డివిడెండ్ యీల్డ్ మాత్రమే కాకుండా, మార్కెట్లో ఆ యూనిట్ ధర (NAV) పనితీరును కూడా గమనించాలి.
అప్పుల పరిమితి (Leverage/Debt): మితిమీరిన అప్పులు ఉన్న ట్రస్ట్ల వల్ల వడ్డీ భారం పెరిగి డివిడెండ్లు తగ్గే ప్రమాదం ఉంది. (రిస్క్ పరిమితి: REITs కు గరిష్టంగా 49%, InvITs కు 70% వరకు అప్పుకు అనుమతి ఉంటుంది).
వడ్డీ రేట్ల ప్రభావం (Interest Rate Sensitivity): మార్కెట్లో వడ్డీ రేట్లు పెరిగినప్పుడు ఇటువంటి యీల్డ్ ఉత్పత్తుల ధరలపై ఒత్తిడి పెరుగుతుంది. వడ్డీ రేట్లు తగ్గినప్పుడు ఇవి మెరుగైన ప్రయోజనాన్ని ఇస్తాయి.
స్పాన్సర్ల విశ్వసనీయత (Sponsor Strength): ట్రస్ట్ను నడిపించే స్పాన్సర్ల ఆర్థిక బలం, ఆపరేటింగ్ ట్రాక్ రికార్డ్, కార్పొరేట్ గవర్నెన్స్ ప్రమాణాలు బాగుండాలి.
Praveen Kumar Lenkala, Hyderabad